fc2 萝莉 若何把抓港股REITs投资机遇？“亚洲REITs之王”重磅发声！

（原标题：若何把抓港股REITs投资机遇？“亚洲REITs之王”重磅发声！）fc2 萝莉

4月19日，中国证监会和香港证监会谀媚文告，将房地产投资信赖基金（REITs）纳入沪深港通机制。两地投资者成就对方市场REITs计日程功。市场上提供理会收入的产物更种种化，将为内地和香港投资者提供更多投资接纳，为香港市场迷惑更多资金。

投资者应若何把抓港股REITs投资机遇？若何优选优质REITs？“亚洲REITs之王”——领展钞票惩处有限公司（以下简称领展）推论董事兼集团行政总裁王国龙，在由中国基金报打造的高端对话栏目“走进亚洲顶尖REITs”中，共享了领展的成长之途经甚将来的发展贪图，并详解REITs投资之说念。

行为香港旗舰恒生指数因素股中独一的房托基金，同期亦然亚洲最大的REIT，领展房地产投资信赖基金（00823.HK）领有跨地域、跨钞票类别的投资组合，业务开阔香港、中国内地、新加坡、澳大利亚和英国，钞票类别涵盖必需糟践品类零卖、写字楼和物流，投资者基础时常，市场流动性邃密。领展钞票惩处有限公司为领展房托的基金和钞票惩处东说念主。

视频栏目《走进亚洲顶尖REITs|详解“亚洲REITs之王”领展的成长投资之说念》完好记载本次访谈，视频可通过点击下方图片贯穿不雅看。

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REITs纳入“沪深港通”

创造多赢

问：2024年4月19日，中国证监会和香港证监会谀媚文告，将REITs纳入“沪深港通”机制。行为香港来往所上市的最大REIT及独一蓝筹REIT，展望领展简略率将纳入“沪深港通”。这关于领展有何裨益？关于内地成本市场又会带来奈何的新机遇？

王国龙：本年是“互联互通”十周年，领展宽待监管机构将REITs纳入“沪深港通”机制。现时谋划笃定尚未出台，对此咱们相配期待。

该政策的落实，将提高内地和香港投资者的信心。

跟着内地新增资金的流入，领展房托基金的流动性将进一步提高，这对咱们后续的融资将很有匡助，也将提高领展的市场默契度。

同期，这也为内地投资者提供了新的投资机遇。领展多元化的物业组合和理会的收入，将令内地投资者受益，匡助他们漫衍投资风险。香港房托基金市场也将因为更多投资者的参与更具活力，并赢得更大的发展空间。

问：将REITs纳入沪深港通机制，短期内是否能够为领展以及港股房托基金市场带来较大的推动提高？

王国龙：REITs纳入“沪深港通”机制的落地，的确会有些短期效应，但行为基金惩处东说念主，咱们会将其视作一个新的长久机制，投资者应该着眼长线。

问：当年哪些类型的投资者是领展房托基金的主要持有东说念主？内地投资者投资领展房托基金便捷吗？

王国龙：领展在上市之后，一直是亚洲最大的房托基金，亦然恒生指数成份股之一。因此，许多国际机构投资者，包括对冲基金、退休基金和保障基金，是领展基金单元的长久持有东说念主。诚然也有许多香港散户长久投资咱们。在不同期期，持有东说念主组合的占比会有所改变。恰是由于持有东说念主的多元化，使得领展房托基金具有很好的流动性，全球投资者都可相配便利地在香港来往所生意领展房托基金。REITs厚爱纳入沪深港通机制后，内地投资者生意领展房托基金将愈加便利。

“亚洲REITs之王”的生效之说念：

肃肃、多元化、持续升值

问：REITs这类投钞票品在内地市场仍处于早期发展阶段。而领展则是亚太区一只相配熟练的房托基金。请向内地投资者先简便先容，REITs这类金融钞票的特征？

王国龙：REITs其果然许多国度如故发展了一段时辰，它以基金或企业的样式，持有一些物业。许多国度或地区都要求，REITs的惩处东说念主把扣除运营成本和融资成本后的可分配收入的至少90%，用于向投资者分成派息。其收益与投资者我方去购买一些物业，在扣除惩处和融资成本后，所赢得的收益十分。

而REITs所持有的物业组合常常相配多元，这使得投资者可以更好地惩处风险。

问：能否请你结合REITs这一产物，为众人先容一下领展房托基金？

王国龙：领展房托基金于2005年11月在香港来往所上市。自上市以来的十九年，领展持续为投资者带来理会的收入和派息增长。这主要归因于对投资组合的邃密惩处；肃肃的融资惩处；以及对钞票包的持续更新和提高。

领展房托基金的一大特质，是莫得单一大鼓吹，100%由公众持股。因此，其市场流动性相配高，令投资者可以相配便利地生意领展房托的基金单元。

问：领展的总部和主营市场都在香港，能否请你谈谈领展在香港的业务特质？

王国龙：尽管跟着领展的多元化投资，领展持有的物业中，香港土产货色业占比从上市时的100%，缩短至现时的越过70%，但香港仍是咱们投资比重最高的地区。

领展在香港的物业以筹备市民必需品零卖的社区阛阓过甚附进的泊车场为主fc2 萝莉，咱们有差未几六成的房钱收入，来自于菜市场、超市及食肆，这种与香港市民活命息息谋划的物业组合，房钱收入较理会。

领展也一直在作念钞票提高，内地称之为“存量改良”，即优化阛阓的结构及田户组合，通过提高田户的坐蓐力，持续改善糟践者体验，以开释钞票价值。领展房托基金上市以来，如故作念了越过100个钞票提高技俩，有越过90%的技俩，赢得了双位数的投资报告。

问：除了香港，领展在中国内地、新加坡、澳大利亚及英国均有钞票，能否请你先容一下这些地区的业务特色？

王国龙：自2015年起，领展初始进行区域上的多元化部署。

现时，领展在内地北、上、广、深四个一线城市有六个阛阓、一个写字楼技俩和五个物流仓储基地。咱们的团队还在上海树立了内地总部，对内地技俩进行皆集惩处。

在新加坡，咱们全资领有两个阛阓，同期行为第三方惩处着另一个阛阓。

在澳大利亚，咱们领有三个阛阓，六个写字楼技俩。其中一个是全资领有的，其他都是与互助方共同投资的。

在英国伦敦金丝雀船埠，咱们领有一个写字楼技俩。

问：领展在香港领有塌实理会的根基，为什么会谈判走出香港，在不同的地点进行多元化的投资？

王国龙：行为一个优秀的钞票和物业惩处东说念主，多元化策略有助于咱们更肃肃地增长。一方面有助于提高投资组合的抗逆力，即在市场波动的环境下，（既有技俩）仍能保持增长，不会出现增长严重放缓的情况，甚而仍可以有一定升幅；同期还能持续缔造新的增长（契机）。

由于各个地区经济周期有所各异，一些地点处于下落周期时，另一些地点处于上升周期。通过漫衍风险，咱们得以简略搪塞市场的变化。

领展连年事迹证明可以，部分也因为咱们在澳大利亚和新加坡的物业投资，以及在2024年收购上海七宝领展广场剩余50%的股权。在市场大环境挑战较大的配景下，领展仍能保持增长。

问：钞票提高关于一个房地产信赖基金相配蹙迫，能否共享领展在这方面的陶冶？

王国龙：钞票提高的办法是要慢慢提高和开释出钞票的价值，咱们要分析物业本人的位置、当地东说念主口的改变和糟践模式的变化等诸多因素。

糟践者的糟践偏好和模式会贬抑地改变，咱们会相应地对田户组合进行调遣。举例，一个新的住宅，常终年青家庭较多，咱们会在周边的商铺成就一些婴儿服装店。但五年或十年后，跟着家庭成员的年岁增长，咱们会引入一些售卖大孩子的通遵从，甚而轻奢品的店铺。

再比如对一些大型的酒楼食肆，要是糟践者的喜好改变了，举例现时心爱一些特色餐厅，那咱们就要陆续去更新商户组合，迷惑他们。在当年半个财政年度，领展香港的物业引入了超300个新田户。而在（2021年）接办深圳的领展中心城后，咱们除了进行建筑结构优化外，也会要求田户对其里面的遐想讳饰进行升级，并推出一系列推论行径，通过提高糟践者体验，迷惑他们常来。在匡助商铺提高营业额的同期，领展的房钱收入当然会随之慢慢提高。

问：近期，内地企业掀翻出波浪，能否与众人共享一下领展在全球布局的陶冶？

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王国龙：领展进行区域多元化布局的第一步是内地。因为北、上、广、深与咱们文化各异小，领展的团队很熟悉内地的市场，关于当地的糟践才能与增长、东说念主口情况、及投资环境默契富有。

当咱们要到澳大利亚、新加坡等更远的地区投资时，除了按照咱们的投资策略对方向技俩进行充分的尽责拜谒外，还会借助当地看管人及互助伙伴的力量。

咱们会在当地寻找营运伙伴共同投资，并向他们提倡咱们的专科意见——毕竟咱们领有多年的惩处陶冶，与当地伙伴互助亦然但愿将物业惩处得更好，挖掘出它的后劲。

咱们在澳大利亚便是用这么的策略。而在新加坡，咱们邀请了所收购物业的惩处团队加入领展，行为咱们团队的一部分，由领展我方惩处。

因此，外洋并购最蹙迫的是找到对当地比拟熟悉的互助伙伴或运营团队。因为领展不仅仅作念投资，还但愿通过营运创造新的增漫空间，原土化相配蹙迫。

引入“房托+”想法

牵手长久成本加强投资惩处业务

问：能否简便先容一下，在本年11月公布中期事迹时，领展提倡的“房托+”想法？

王国龙：领展行为房托惩处东说念主，现时如故作念出了很好的得益。这个加号的意思，代表咱们但愿不仅仅仅惩处我方的物业组合，而是可以作念一个新的业务，即投资惩处业务。咱们有这个才能，可以将当年的所长、手段、陶冶用于新的投资惩处业务中。

咱们蓄意寻找成本互助伙伴，举例大型保障资金、退休基金和主权基金等。

这些机构投资者的资金，每年都会要求要已毕增长，他们需要去找互助伙伴。领展领有十九年的物业投资和惩处陶冶，在投资组合方面也一直在作念多元化，咱们可以和他们共同成立基金或建立互助关系，投资于新的地产技俩。

问：领展在连年提倡了领展3.0策略，能否简便先容一下？

王国龙：领展3.0策略包含了咱们当年作念的很好的事情，包括钞票惩处、融资成本放胆、物业组合成就和更新等。下一步咱们但愿在此基础上，通过投资惩处业求已毕新的增长能源。但愿当年十九年领展创造的事迹和惩处才能，能让咱们的成本结伙伴有信心系数互助，进行新的投资。

问：“领展3.0”策略与“房托+”想法之间是什么关系？推出这两者有何积极道理？

王国龙： 提倡“房托+”，便是但愿除了惩处领展本人的投资外，与互助伙伴共同投资，拓展一些基金惩处收入和与投资证明挂钩的报告，这个加号，便是领展房托提供给投资者的新的增长能源和开首，从而匡助咱们进一步持续提高可分拨收入。 

问：中国保监会原副主席杨明生曾提倡，但愿提高耐性成本参与REITs市场的积极性。能否请你谈谈领展对这一问题的看法？领展在贯彻长久策略、迷惑长线投资者这类耐性成本方面，是否有好的陶冶可以共享？

王国龙：领展和通盘房地产信赖基金雷同，都是一种长线的投资组合，不是短炒的投契器用，这一属性可以说与耐性成本一口同声。长久投资需要能够经得住经济周期的岑岭和低谷，若何才能保持投资组合的理会，缩短经济周期内的波幅影响？像领展这么的房托基金恰是饰演了一个蹙迫的理会器变装。诚然会有投资者谈判高风险高报告的投资，但投资组合中也应该有房托基金这么较为理会、能够提供理会收入和持续增长的成就。

当谈判是否投资某一个房托的期间，就要看一下他的惩处团队本人的专科才能，他们的过往事迹，还要了解其惩处的底层钞票的增长才能，是否多元化，使之能漫衍风险，也要看财务方针，比方欠债率等，总之要概括谈判不同的因素。领展但愿在不同的边界都作念到最佳，从而提高对投资者的迷惑力。

审慎肃肃 多元化部署

搪塞利率及市场环境不确定性

问：好意思联储在本年9月文告降息，全球也初始干涉降息周期，领展若何看待将来的利率走势，又将若何搪塞？

王国龙：咱们很容许看到好意思联储接连两次降息。不外，咱们展望利率仍将在较永劫辰保管高位，即便降息，幅度也不会太大，需要较永劫辰才会归来到一个正常水平。

所幸，领展的钞票欠债率只须约20%，定息债券占比达66%，咱们的平均假贷成本处于3.69%的较低水平。健康的财政景色，让咱们得以在靠近一些投资契机时，可以证明得更为越过。

问：领展的多元化策略需要在亚太区市场进行收购，以已毕长久的非有机增长。能否请你谈谈领展的收购策略，以及利率变化会带来奈何的影响？

王国龙：咱们会概括谈判订价、融资成本、收益率增长及策略定位等多方面因素，去判断投资契机是否有迷惑力。

现时，在亚太区许多市场，生意差额较大，因此交投并不活跃。跟着经济回暖，及利率的下落，深信会出现好的收购契机。咱们会紧贴市场变化，当令捕捉机遇。

2024年2月，咱们对七宝万科广场剩余50%股权的收购，就所以一个很合适的价钱，在很短的时辰完成。除了中国内地，咱们还会评估新加坡、澳大利亚及日本等不同区域的契机。

问：是否会有具体的收购时辰表？

王国龙：领展并莫得一个既定的收购时辰表。咱们会设定大要的方向，但决议时会保持审慎。要是适宜条目的技俩许多，咱们会加速收购次第，要是莫得咱们也不惊怖，毕竟现时咱们持有的物业组合也有可以的增长。市场上有许多契机，但收购对象需要与领展的发展策略相匹配。

问：连年，底本内地搭客赴港旅游的单边上涨，酿成了“双向奔赴”，不少香港市民也北上糟践。能否谈谈领展对这一市场趋势的看法，以及公司是若何搪塞变化的？

王国龙：领展在香港的物业大部分都是必需品、民生谋划的阛阓，其实受到的影响比起一些高糟践、挥霍阛阓受到的影响小，但不代表莫得影响。

港东说念主北上糟践也不是崭新事。领展很早就如故在作念投资组合的部署。咱们买下了深圳的领展中心城，并在收购之后进行了大规模蜕变，更换了许多租客。如今，这里如故成为港东说念主北上糟践的主要办法地之一，况兼许多深圳土产货东说念主也心爱到这里糟践，咱们也因此受益。

与此同期，尽管许多港东说念主北上糟践，咱们香港物业的出租率仍保持在97.8%的较高水平，房钱一直保持增长，且房钱与田户营业额的比例（租售比）也较为健康。咱们深信，只须赓续作念好物业惩处，香港物业组合的收益将保持肃肃。

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